RSS-экспорт
Связь с модератором
Популярные теги
директордоговордоговор арендыжилищное законодательствозаработная платаземельный участокземляискКЗОТконтролирующие органыкупля продажаналогообложениенаследствоОООответственностьправо собственностипроверкипрогулпроцессработниксокращениестроительствосудтрудовая книжкатрудовое правоувольнение


Бизнес-Форум

Логин:    Пароль:      Регистрация | Восстановить пароль

Забезпечення попереднього договору. Все-таки можливі, чи ні?


Сообщение:

Ваше имя:    EMail: 
 

Страницы:    Всего: 1


Сортировать по времени сообщений  по возрастанию [по убыванию]
 
25/10/17 09:18  Marlboro! > B.Peresada    25/10/17 09:04Дерево
Така ж як і в 2012-2015 роках в повідомленнях нижче

25/10/17 09:04  B.Peresada > svp555    20/02/12 16:00Дерево
Шановні колеги, як наразі складається ситуація із забезпеченням попередніх договорів?
Дякую.

24/04/17 11:23  Hbtk > svp555    3/02/16 16:32Дерево
Если честно так и не понял, можно ли какие-то штрафы прописать в предварительном договоре или нет. И будет ли действовать механизм, если в нем оценить обязательство сторон как писали ниже. Оскільки зобов’язання сторін за попереднім договором (укласти основний договір) не є грошовим, сторони попереднього договору можуть оцінити своє зобов’язання укласти основний договір в певну грошову суму. Пропонується такий пункт: „Сторони оцінюють зобов’язання, що випливають з цього попереднього договору, у десять тисяч гривень”.

3/02/16 16:32  svp555Отправить письмо > горай    3/02/16 13:16Дерево
Суди не моніторив останнім часом. Але думаю, що дивляться так як і раніше... Почитайте тему, та й на форму крім цього багато раз обговорювали.

3/02/16 14:42  горай > горай    3/02/16 13:16Дерево
Хто підкаже останню судову практику по питанню 3/02/16 13:16 горай > Marlboro! 30/04/15 14:34 ?

3/02/16 13:16  горай > Marlboro!    30/04/15 14:34Дерево
Так все-таки, как сейчас суды смотрят на такую ситуацию:

По предварительному договору продавцу передают 10000 грн. как "предополата в виде аванса".
Также в предварит. договоре есть пункт: в случае невыполнения условий предварительного договора по вине продавца предоплата в виде аванса возвращается в двойном размере.

Как считаете,при таких формулировках, есть шанс получить позитивное решение суда на взыскание двойной суммы аванса, т.е. 20 000 грн. (продавец умышленно уклонился от заключения основного договора) ?

30/04/15 14:34  Marlboro! > вилы    30/04/15 13:53Дерево
ВСУ вважає, що ні, оскільки попередній договір не породжує цивільних зобовязань [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки. Нажмите здесь для регистрации]

30/04/15 13:53  вилы > svp555    21/02/12 17:54Дерево
апну темку. кому-нибудь попадалась какая-нибудь новая практика на тему удачного обеспечения предварительных договоров?

21/02/12 17:54  svp555Отправить письмо > Bizz    20/02/12 18:12Дерево
Це теж читав, і обрана мною схема багато в чому грунтується саме на наведеній Вами публікації і думках форумчан з даного питання.
Мене цікавить, як на прктиці показує себе ця схема?
Дивує те, що нотаріуси, навіть з великим досвідом і певною репутацією (зі знаком "+"), не бачать нічого неправильного у задатку чи авансі.
P.S. Чи я десь помилився?

20/02/12 18:12  BizzОтправить письмо > svp555    20/02/12 17:59Дерево
Ну тоді ще почитайте це

6. Забезпечення виконання зобов’язань за попереднім договором – яким йому бути?
На жаль, це саме болюче питання у нотаріусів при посвідченні попереднього договору. Тим більше, що практика йде у різних напрямках, іноді зовсім не відповідаючи вимогам закону.
Не будемо обтяжувати матеріал роздумами на тему можливості-неможливості встановлення забезпечення за попереднім договором (нехай це питання залишиться теоретикам), оскільки все одно практика йде своїм шляхом, і нотаріусами посвідчуються попередні договори, за якими передаються певні грошові суми. При подальшому аналізі матеріалу будемо виходити з того, що в межах зобов’язального права (обов’язок укласти основний договір) допускається можливість забезпечення договору, який кінцево не оформлено. Причому сума, яка передається, розглядається саме як забезпечення виконання негрошового зобов’язання сторін по укладенню основного договору, тобто виконує забезпечувальну функцію (встановлює наслідки невиконання зобов’язання), а не як частина платежу за основним договором.
З цього приводу є сенс розглянути різні позиції щодо забезпечення виконання зобов’язань за попереднім договором (способів передачі грошової суми за попереднім договором), а саме: (1) завдаток; (2) аванс; (3) забезпечувальний (гарантійний) платіж; (4) позика грошових коштів. Також, як один із способів забезпечення виконання зобов’язань за попереднім договором, пропонується розглянути нестойку у вигляді штрафу (5).
1) Завдаток.
Згідно ст. 570 ЦКУ завдаток – це грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання. Отже завдаток виконує платіжну функцію (видається у рахунок належних за договором платежів), доказову функцію (підтверджує існування зобов’язання), та забезпечувальну функцію (встановлює наслідки невиконання зобов’язання).
Попередній договір не відноситься до грошового зобов’язання, він тільки передбачає зобов’язання його сторін укласти в майбутньому основний договір. А таке зобов’язання не є грошовим. Отже забезпечувати його завдатком неможливо.
Завдаток може забезпечувати виконання тільки того грошового зобов’язання, яке існує. По договору купівлі-продажу нерухомого майна грошове зобов’язання покупця виникне тільки після укладення такого договору купівлі-продажу, який вважається укладеним з моменту державної реєстрації (ст. 640 ЦКУ). До цього моменту договору не існує, та відповідно не існує і зобов’язання. Тому нема що забезпечувати.
Визначення завдатку, яке наведено в ЦКУ, не зовсім вдале. Вбачається, що сенс правових норм полягає в тому, що вони повинні сприяти цивільному обігу, а не створювати штучні перешкоди. Адже основна мета, яка покладена на завдаток, є все-таки часткова оплата до основного договору, а не під час нього, коли сенс в завдатку втрачається. Залишається лише здогадуватися, чому законодавець не бажає зробити завдаток більш універсальним засобом, який найповніше б відповідав потребам часу. Наприклад, можна було б передбачити, як вийняток, можливість сплати завдатку (чи його особливої форми, яку в правовій літературі йменують „квазізавдатком”) за попереднім договором.
Подібна проблема з визначенням терміну завдатку існує і у наших сусідів з Росії. Як вихід, їх науковцями було запропоновано доповнити норму ЦК РФ, що регулює поняття завдатку, наступним пунктом: „В случае, если задатком обеспечивалось обязательство из предварительного договора, то при заключении основного договора сумма задатка засчитывается в счет платежей по основному договору, кроме случаев, когда стороны своим соглашением прямо не предусмотрели иное”.
2) Аванс.
Точаться дискусії серед нотаріусів щодо можливості/неможливості передачі за попереднім договором авансу. На думку О.Чуєвої , з якою слід погодитись, найменування суми, переданої покупцем продавцеві за попереднім договором, авансом, є невірна позиція, оскільки аванс – це частина платежу за договором (тобто частина платежу, який вчинює, наприклад покупець за договором купівлі-продажу продавцю до моменту передачі йому товару). Тому обов’язок у покупця сплатити грошову суму (частками або повністю), а у продавця – право вимагати сплати цієї суми – виникне лише після укладення договору купівлі-продажу.
В юридичній літературі авансом визнається попередньо виплачена грошова сума в рахунок майбутніх платежів за матеріальні цінності, на виконання робіт, надання послуг. Як і завдаток, аванс є матеріальним підтвердженням реальності умов укладення договору, але, на відміну від завдатку, він не є способом забезпечення виконання зобов’язань. При виконанні договірного зобов’язання аванс зараховується у рахунок остаточного платежу за договірними зобов’язаннями. При розторгненні договору аванс повертається повністю або частково залежно від умов договору.
У ЦКУ немає визначення поняття авансу. Частково сутність цього поняття викладена у Коментарі до Цивільного кодексу України. Зокрема у Коментарі , з посиланням на частину 2 ст. 570 ЦК (тобто на статтю, якою регулюється поняття завдатку) зазначено, що аванс – це певна грошова сума або інші цінності, які боржник передає кредитору у рахунок майбутніх платежів. Причому автори Коментарю передбачають, що аванс, як і завдаток, є доказом, який посвідчує факт наявності зобов’язання (доказова функція), а також зараховується в рахунок майбутніх платежів (платіжна функція), але не може бути визнаним одним із способів забезпечення виконання зобов’язання. Сторона, яка видала аванс, має право вимагати його повернення практично у всіх випадках невиконання договору, а сторона, яка отримала аванс, ні за яких умов не може бути зобов’язана до його повернення у більшому розмірі. Для того, щоб сплачена сума визнавалася завдатком, необхідно прямо вказувати про це в договорі. В протилежному випадку отримана кредитором від боржника сума вважається авансом.
По відношенню до договорів купівлі-продажу „аванс” відповідає поняттю „попередньої оплати”, визначення якої наведено у ст. 693 ЦКУ, відповідно до якої така попередня оплата проводиться згідно договору купівлі-продажу у випадках, коли договором встановлений обов’язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем.
Отже, аванс (як і завдаток), є доказом, який посвідчує факт наявності зобов’язання (грошового), та зараховується в рахунок майбутніх платежів за таким зобов’язанням (грошовим), тому його використання для забезпечення не грошового зобов’язання, яким є попередній договір, є неможливим.
Наразі, поряд з забезпечувальним (гарантійним) платежем, аванс продовжує використовуватись сторонами попереднього договору як спосіб передачі за таким договором певної грошової суми (як правило – покупцем на користь продавця). І що цікаво, суди при прийнятті рішень за позовами про повернення завдатку в подвійному розмірі за наслідками невиконання зобов’язань за попереднім договором (коли попереднім договором передбачено передачу завдатку), не зазначають в своїх рішеннях про помилковість даної практики (що ці кошти отримані без достатніх правових підстав), зате завжди визнають такі завдатки „авансами”, з відповідними наслідками щодо повернення таких авансів покупцю (без подвійного розміру). Як приклад подібного рішення можна навести Ухвалу колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30.01.2008 року (додається до матеріалу [6]).
3) Забезпечувальний (гарантійний) платіж.
Іноді такий вид забезпечення взагалі не пойменовується (в попередньому договорі зазначається про передачу, в забезпечення виконання зобов’язань з попереднім договором, покупцем продавцеві певної грошової суми).
Частиною 2 статті 546 ЦКУ (види забезпечення виконання зобов’язання) передбачено, що договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов’язання, крім наведених у ч. 1 цієї статті (неустойка, порука, гарантія, застава, притримання, завдаток).
Враховуючи таку лояльність законодавства, як вихід для сторін попереднього договору, було запропоновано „новий” вид забезпечення виконання зобов’язання, який сторони самі для себе визначили, а саме – „забезпечувальний платіж”. Частиною 1 ст. 547 ЦКУ встановлено, що правочин щодо забезпечення виконання зобов’язання вчиняється у письмовій формі. Отже відображення такого способу забезпечення виконання зобов’язання у тексті попереднього договору вважається дотриманням цієї письмової форми.
Стороною, яка надає забезпечувальний платіж, пропонується вважати сторону, яка в майбутньому по основному договору передаватиме грошові кошти (щодо договору купівлі-продажу – це покупець, щодо оренди – орендар). У випадку укладення основного договору, забезпечувальний платіж у встановлений попереднім договором строк підлягає поверненню. Також пропонується схема, по якій після укладення основного договору, з моменту виникнення відповідних грошових зобов’язань за основним договором, сторони можуть укласти договір про зарахування зустрічних однорідних вимог, а саме – зарахування вимоги повернення забезпечувального платежу і вимоги передачі грошових коштів на суму забезпечувального платежу (ст. 601 ЦКУ). Якщо основний договір не буде укладений з вини сторони, що передала забезпечувальний платіж, цей платіж винній стороні не вертається. Якщо основний договір не буде укладений з вини сторони, якій забезпечувальний платіж був переданий, ця сторона повинна повернути в установлений попереднім договором строк забезпечувальний платіж та додатково сплатити другій стороні грошову суму в розмірі забезпечувального платежу.
Оскільки забезпечувальний платіж в запропонованій схемі є забезпеченням виконання не грошового зобов’язання (укласти в майбутньому основний договір), з метою виключити будь-які сумніви по цьому питанню, сторонам попереднього договору необхідно обов’язково передбачити, що такий забезпечувальний платіж не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням чи завдатком в розумінні ЦКУ.
Не погоджується з таким способом забезпечення виконання зобов’язання, як забезпечувальний платіж, О.Чуєва , яка зазначає, що, по-перше, таким чином забезпечується зобов’язання покупця і не забезпечується зобов’язання продавця (при тому, що обов’язок укласти основний договір мають обидві сторони, а винним у невиконанні зобов’язання укласти основний договір є, як правило, саме продавець), по-друге, критикує зарахування вказаних вище зустрічних однорідних вимог в порядку, передбаченому ст. 601 ЦКУ, з позиції відсутності у продавця зобов’язання сплати грошей, термін виконання якого настав, та, по-третє, ставить під сумнів правомірність дій нотаріуса, який посвідчує договір, що передбачає передачу грошей, отриманих без достатніх правових підстав, та зазначає про подібність цієї операції до завдатку. Автор вважає, що грошова сума, яка передається за попереднім договором, є нічим іншим, як позикою грошових коштів, а попередній договір в цьому сенсі виступає змішаним цивільно-правовим правочином з елементами попереднього договору та договору позики. Про аргументацію такої позиції мова йтиме нижче (див. п.4) „позика грошових коштів”).
Щодо висловлених зауважень можна навести і деякі заперечення. Так, дійсно, в даному випадку, на перший погляд, відсутня паритетність забезпечення виконання зобов’язань (забезпечується тільки зобов’язання покупця, який передав певну грошову суму). Але переданим забезпечувальним платежем, та санкціями за невиконання зобов’язання з боку продавця щодо укладення основного договору (повернення цього платежу та сплата, при потребі, штрафних санкцій) також забезпечується зобов’язання і продавця. Простіше кажучи, в цьому випадку зобов’язання продавця забезпечується відповідальністю у вигляді штрафної санкції. Єдиним спірним моментом в цьому випадку виступає сплата подвійної суми забезпечувального платежу, оскільки це дійсно більше відповідає завдатку. На підтвердження даної думки можна навести Ухвалу Верховного Суду України від 29.10.2008 року (додається до матеріалу [7]), якою залишено в силі рішення апеляційного суду про повернення лише суми забезпечувального платежу (судом першої інстанції прийнято рішення про повернення подвійної суми забезпечувального платежу, яке було змінено апеляційним судом на повернення тільки суми забезпечувального платежу). Тому, якщо сторони бажають встановити для продавця більшу відповідальність, то з цією метою краще використати штраф, про який піде мова нижче. Натомість і з штрафом не все так гладко, про що свідчить Ухвала колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 18.06.2008 року (додається до матеріалу [8]), якою відмовлено у сплаті штрафу в розмірі 100% авансу, переданого за попереднім договором. Тому вирахування штрафу (у відсотках) доцільно передбачати не з суми забезпечувального платежу, а з суми, в яку сторони оцінили своє зобов’язання укласти основний договір (див. п.5) „неустойка (штраф)”).
Якщо з точки зору ЦКУ зарахування зустрічних однорідних вимог під час підписання основного договору не можливе, то це також не є проблемою, оскільки про можливість такого зарахування можна не зазначати в тексті попереднього договору, в якому передбачити лише обов’язок продавця повернути покупцю отриманий забезпечувальний платіж під час підписання основного договору, та обов’язок покупця під час підписання основного договору сплатити повну вартість об’єкта купівлі-продажу.
Останнім контраргументом було те, що нотаріус посвідчує договір, який передбачає передачу грошей, отриманих без достатніх правових підстав. Але, як на мене, це лише суб’єктивна думка. Правомірність передачі суми забезпечувального платежу за попереднім договором може визначити лише суд. Останній же, як не дивно, навіть передачу авансу не вважає порушенням (хоча тут порушення є явним), не кажучи вже про завдатки за попередніми договорами, які судами визнаються авансами.
Щось подібне до забезпечувального платежу пропонують і російські науковці. Так, на думку Латинцева А.В. , грошова сума, яка вноситься в забезпечення негрошового зобов’язання, і фактично виконує тільки забезпечувальну функцію, є специфічною формою завдатку, яка не володіє всіма класичними рисами завдатку (платіжна, забезпечувальна і доказова функції), чи володіє ними в неповному об’ємі. Такий завдаток, який пропонується іменувати як оборотний завдаток, підлягає поверненню при належному виконанні забезпечених зобов’язань. Але знову таки, це лише пропозиції, які законодавчо не втілені. Розвиваючи думку Латинцева А.В., Меліхов Е.І. пропонує розглядати оборотний завдаток як гібрідну форму забезпечення зобов’язання, що відсутня в ЦК РФ, яка включає в себе елементи завдатку (оскільки одна з сторін передає іншій стороні грошову суму для забезпечення попереднього договору) і неустойки у вигляді штрафу в розмірі переданої в забезпечення суми. Російські науковці так само пропонують закладати в попередній договір умову, що сторони не розглядають таке забезпечення як завдаток (в розумінні ЦК РФ). В протилежному випадку забезпечуване зобов’язання буде недійсним, оскільки завдаток не може забезпечувати виконання негрошового зобов’язання. Автор зазначає, що відсутність спеціального врегулювання таких відносин слід розглядати як недолік ЦК РФ, оскільки подібна конструкція була прямо закріплена ще в дореволюційному законодавстві, яке передбачало т.зв. запродажу нерухомості, для якої було передбачено спеціальні положення про завдаток, що не могли бути застосовані до інших договорів, окрім нерухомості. Умова про завдаток могла бути включена в запродажний запис або в особливий акт, т.зв. завдаткову розписку. Якщо від укладення договору відмовлявся майбутній продавець чи по його вині наступала неможливість виконання, він зобов’язувався повернути завдаток у подвійному розмірі. Якщо ж договір не укладався з вини майбутнього покупця, то він втрачав виданий ним в користь другої сторони завдаток. Причому завдаток, що видавався в рамках договору запродажі, виконував в тому числі і платіжну функцію по майбутньому договору купівлі-продажу. Також автор цитує красномовну думку з цього питання В. Ісаченко: „законов нельзя выдумывать; они хороши только тогда, когда вырабатываются самим народом, сообразно его потребностям; тогда они понятны каждому, тогда они и исполняются охотно”, та зазначає, що враховуючи потреби сучасного обігу, а також історичну традицію, в ЦК РФ доцільно було б передбачити спеціальні норми про особливу форму завдатку, що розрахована спеціально на забезпечення виконання попереднього договору, якщо передбачений в ньому основний договір породжує грошове зобов’язання, особливо для попередніх договорів, з яких випливає зобов’язання сторін укласти в майбутньому договір купівлі-продажу нерухомості. Немає сумнівів, що подібна думка заслуговує на увагу, та її втілення доцільно і для ЦКУ. Автор задає питання, як бути, коли сторони включать до попереднього договору умови відносно способу забезпечення виконання зобов’язання, сконструйованого по моделі завдатка, передбаченого ЦК РФ, чи який застосовувався для забезпечення договору запродажі нерухомості в дореволюційний період, не називаючи таку суму завдатком? І надає відповідь, що говорити про яку-небудь помилку в цій ситуації не можна, так як сторони в повній мірі усвідомлюють, що такий спосіб забезпечення не є завдатком. З посиланням на В.С. Ема, автор зазначає, що в даному випадку має місце угода про застосування особливого способу забезпечення заснованого на попередньому договорі зобов’язання, який законом не передбачений, але не протирічить йому. І мова тут іде не про спробу виробити „теоретичне обгрунтування під практику, що склалась”, а про пошук прийнятного варіанта вирішення проблеми, яка по об’єктивним причинам набула великого практичного значення, але не отримала адекватного вирішення в законі. Тобто в даному випадку закон відстає від потреб обігу.
4) Позика грошових коштів.
У випадку потреби в передачі певної грошової суми за попереднім договором від однієї із сторін (як правило – від покупця) іншій стороні, та з метою законності такої передачі, О.Чуєвою запропоновано оформляти змішаний цивільно-правовий договір з елементами попереднього договору та договору позики . Тобто, на думку автора, в цьому випадку мова йде про цільову позику: погасити борги, отримати документи на об’єкт тощо. Необхідно лише визначити строк виконання зобов’язання за договором позики строком укладення основного договору. В цьому випадку буде і можливість зарахування зустрічних однорідних вимог.
Не ставлячи під сумнів подібний спосіб передачі грошей слід все ж таки визнати, що не завжди сума грошей, які передаються за попереднім договором, обмежується вартістю боргів власника по об’єкту нерухомості чи вартістю виготовлення документів. Скоріше навпаки – вартість боргів чи документів може бути значно нижчою від суми, що передається. Тоді мова йтиме не про цільову позику, а про звичайну позику грошей, які потенційний продавець отримує в борг від покупця. Але в такому разі нотаріус порушить вимогу ст. 44 Закону України „Про нотаріат” щодо встановлення дійсних намірів кожного з учасників правочину при посвідченні ним даного договору, оскільки у продавця не було наміру отримувати гроші в борг (з відповідними наслідками щодо обов’язкового повернення цих коштів, сплати 3% річних від простроченої суми у випадку, якщо він не поверне гроші, та можливістю вчинити виконавчий напис на договорі з елементами позики), а він мав намір лише продати об’єкт нерухомості та отримати за нього певну грошову суму (на момент укладення попереднього договору – частину оплати чи будь-який гарантійний платіж, який він зможе залишити у себе у випадку невиконання обов’язку покупцем з укладення основного договору).
5) Неустойка (штраф).
Якщо потреби в передачі грошової суми при укладенні попереднього договору немає, або сторони бажають додатково отримати для себе певні гарантії виконання зобов’язань по укладенню основного договору, в якості забезпечення виконання зобов’язань пропонується використати неустойку у вигляді штрафу .
Частиною 2 ст. 549 ЦКУ встановлено, що штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов’язання (можливість встановлення штрафу в твердій грошовій сумі ЦКУ не передбачено). Оскільки зобов’язання сторін за попереднім договором (укласти основний договір) не є грошовим, сторони попереднього договору можуть оцінити своє зобов’язання укласти основний договір в певну грошову суму. Пропонується такий пункт: „Сторони оцінюють зобов’язання, що випливають з цього попереднього договору, у десять тисяч гривень”.
В цьому випадку з’являється можливість забезпечити виконання попереднього договору штрафом, розмір його повинний бути адекватним збиткам, що понесе сторона у випадку відмови іншої сторони укласти основний договір. Оскільки збитки треба доказувати, а іноді це і взагалі нездійсненно (див. рішення Верховного Суду України від 18 квітня 2007 року [3] – додається до матеріалу), штраф, визначений сторонами попереднього договору, убезпечить сторону, яка вважає себе невинною в неукладенні основного договору, від доказування збитків та їх розміру в судовому порядку.
Дещо по іншому врегульовано сплату штрафу у ГКУ. Так, згідно ч. 1 ст. 230 ГКУ, штафними санкціями визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов’язаний сплатити у разі невиконання або неналежного виконання ним господарського зобов’язання. Частиною 4 ст. 231 ГКУ передбачено, що якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються у розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір штрафних санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов’язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов’язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг). Враховуючи, що зобов’язання за попереднім договором має немайновий характер, суб’єктам господарювання доцільно при укладенні попереднього договору зазначати розмір штафних санкцій у твердій грошовій сумі. В такому разі суб’єктам господарювання нема потреби оцінювати своє зобов’язання укласти попередній договір в певній грошовій сумі, як це випливає з ЦКУ.

7. Висновки
Отже, на перший погляд простий попередній договір, як бачимо, насправді не такий вже й простий. При укладенні та нотаріальному посвідченні попереднього договору, особливо того, який передбачає укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, нотаріус має в повній мірі виконати свої обов’язки, які покладені на нього статтею 5 Закону України „Про нотаріат”, тобто сприяти сторонам у здійсненні їх прав та захисті законних інтересів, роз’яснювати права і обов’язки, попереджати про наслідки вчинюваної нотаріальної дії щодо посвідчення попереднього договору. З цією метою нотаріус може в повній мірі використати свої права, надані йому статтею 4 Закону України „Про нотаріат”, тобто витребувати від сторін відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.
Крім цього, враховуючи відсутність будь-яких офіційних роз’яснень чи рекомендацій Міністерства юстиції України щодо можливості передачі за попереднім договором грошових сум, доцільно виважено, з врахуванням вимог чинного законодавства, підходити до цього питання.
Як показує практика, формальне відношення нотаріусів до попереднього договору, як до правочину, що не має особливого юридичного значення, не є правильним. Наслідком такого формального відношення є складання проектів попередніх договорів, які або не відповідають чинному законодавству (особливо щодо передачі завдатків, авансів), або таких, в яких недостатньо чітко регламентовано порядок укладення основного договору та відповідальність сторін за ухилення від укладення основного договору, або таких, умови яких виконати неможливо (щодо спонукання до укладення основного договору в судовому порядку). Взірці таких попередніх договорів можна знайти на офіційних сайтах нотаріусів, навіть тих, стаж роботи яких є значним.

20/02/12 17:59  svp555Отправить письмо > Bizz    20/02/12 17:22Дерево
Читав. Якщо Ви про заміну забезпечення неустойкою, то це не зовсім влаштовує продавця. Поясню чому. Продавець продає квартиру в одному місті, щоб придбати в іншому. Після отримання заб. платежу (зважаючи на нестабільність ринку нерухомості) планується якомога швидше знайти квартиру і укласти попередній договір 2, вже у якості покупця. Де теж буде передаватись забезп. платіж (отриманий по поп. договору 1).
Тому хотілося б, щоб після підписання попереднього договору 1, забезпечувальний платіж вже був на руках у продавця. При цьому потрібно уникнути ризиків визнання такого платежу, як безпідставно отриманого, щоб у разі відмови Покупця 1 від укладення осн. договору, не вскочити у халепу по попередньому договору 2.
Сподіваюсь, я зрозуміло описав ситуацію ))

20/02/12 17:22  BizzОтправить письмо > svp555    20/02/12 16:00Дерево

20/02/12 16:00  svp555Отправить письмо   Дерево
Знаю, що ця тема неодноразво обговорювалася на форумі, але однозначного висновку так і не знайшов. Те, що завдатку бути не може - зрозуміло.
В моєму випадку необхідно забезпечити виконання попереднього договору покупцем. Сторони - фізичні особи. Основний договір - купівлі-продажу квартири.
Тобто, щоб у разі відмови покупця від укладення основного договору, сума забезпечення залишилась у продавця.
Чи можливо забезпечити через ч. 2 ст. 546 ЦКУ? Схематично - передається забепезпечувальний платіж, який повертається покупцю у разі укладення основного договору.
Якщо ОД не укладається з вини покупця - заб. платіж не повертається.
Якщо з вини продавця - останній сплачує покупцю неустойку в розмірі 100% вартості зобов"язання (для цього сторони оцінили зобов"язання по укладенню ОД в певному розмірі).
Буду дуже вдячний за думки та конструктивну критику.

Страницы:    Всего: 1

Реклама

bigmir)net TOP 100