RSS-экспорт
Связь с модератором
Популярные теги
директордоговордоговор арендыжилищное законодательствозаработная платаземельный участокземляискКЗОТконтролирующие органыкупля продажаналогообложениенаследствоОООответственностьправо собственностипроверкипрогулпроцессработниксокращениестроительствосудтрудовая книжкатрудовое правоувольнение


Бизнес-Форум

Логин:    Пароль:      Регистрация | Восстановить пароль

Звернення стягнення на майнові права на квартири


Сообщение:

Ваше имя:    EMail: 
 

Страницы:    Всего: 1


Сортировать по времени сообщений  по возрастанию [по убыванию]
 
3/11/18 18:14  MayorovlawОтправить письмо > gloria60    3/09/18 12:51Дерево
Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обов’язковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

Так, за змістом чч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно із ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення іпотечного договору майнових прав, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.
Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об’єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.
Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є об’єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, тому що об’єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Ст.5 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006р., чинній в момент укладення договору іпотеки (16.02.2007р.) містила вичерпний перелік об’єктів, котрі могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Верховний суд України в своїй Постанові від 17 квітня 2013 року №6-8цс13, прийнятій в порядку перегляду ухвали ВССУ від 29 листопада 2011 року з підстав неоднакового застосування судами касаційної інстанції одних і тих же норм матеріального права, підтримав правову позицію, озвучену судами нижчих інстанцій відносно недійсності договорів іпотеки майнових прав.

Розглядаючи справу, що стосувалася спору між цілим рядом фізичних осіб та банком, ВСУ прийшов до висновку, що до 14 січня 2009 року законодавство України не містило норми, котра б дозволяла приймати в іпотеку майнові права на нерухомість, котра не введена в експлуатацію.

Висновки Верховного суду ґрунтуються на тому, що в ст. 5 Закону України від 5 червня 2003р. № 898-IV «Про іпотеку» (в редакції з 12.05.2006 р. по 14.01.2009 р.) вказано вичерпний перелік об’єктів, котрі могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Зокрема, предметом іпотеки могли бути один чи декілька об’єктів нерухомого майна за наступних умов:

- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності чи на праві господарського ведення, якщо іпотекодавцем є державне чи комунальне підприємство, установа чи організація;
- нерухоме майно може бути відчужено іпотекодавцем і на нього у відповідності із законодавством може бути звернено стягнення;
- нерухоме майно зареєстровано у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено даним Законом.

Предметом іпотеки також міг бути об’єкт незавершеного будівництва чи інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Частина обєкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки тільки після її виділення і реєстрації права власності на неї чи її приєднані до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Разом з тим, поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав в цьому Законі були відсутні.

При цьому Закон України від 19 червня 2003р № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (редакція з 14.01.2006р. по 23.07.2010р.) встановлює лише відносини в системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами в виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Згідно вимог ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
У відповідності до ст.215 ЦК України, правовим наслідком недотримання сторонами при укладанні угоди вимог закону є недійсність такої угоди.

В зв’язку з чим Верховним судом України і було зроблено висновок, за яким предметом правового регулювання даного Закону є відносини, що стосуються питань іпотечного боргу, котрі виникають після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, котрий був укладений банком і фізичною особою.

Майнові ж права на об’єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки тільки згідно Закону України від 25 грудня 2008 № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким і були внесені відповідні зміни в Закон України «Про іпотеку.

Таким чином, суди прийшли до правильного висновку про те, що при укладенні договору іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на момент укладення договору іпотеки), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки.

Аналогічні правові позиції Верховний суд України висловив у Постанові ВСУ від 30.01.2013р. та у Постанові ВСУ від 15.05.2013р. у справі №6-36цс13, котрі опубліковані на офіційному веб-сайті ВСУ та доведені до відома всіх судів України.

3/11/18 18:12  MayorovlawОтправить письмо > gloria60    3/09/18 12:51Дерево
Если договор ипотеки имущественных прав заключен вроде до 2009, та такой договор недействительный (есть два решения ВСУ). Фактически, взыскать очень сложно, т к такая процедура предполагает продажу права требования через сетам. Когда то судился с банком, который взял в залог имущественные права и облигации, так и не смог забрать, чисто из-за отсутствия процедуры и механизма. Сейчас тоже суд. Забрать имущественные права даже через механизм признания права собственности очень сомнительно или обязать застройщика зарегистрировать право собственности и потом арест наложить тоже под вопросом. Наверно будете долго заниматься.
Если наложите арест имущественных прав, то должник может не оформлять право собственности или оформить на другую квартиру.

1/11/18 17:10  Недобудкс > gloria60    3/09/18 12:51Дерево
Теж цікавить це питання. Може трохи з іншої сторони. Маємо боржника який є інвестором в одному з будівництв багатоповерхового будинку. На разі не знаємо з чого почати та з якої сторони заходити щоб не сполохати. Чи можна там на щось накласти арешт в якості забезпечення позову чи ні. На мойнові права? Чи на що? І як потім далі.

3/09/18 12:51  gloria60   Дерево
Коллеги, может кто сталкивался со следующей ситуацией: Кредитор подал иск на звернення стягнення на имущественные права на квартиры (в кол-ве, скажем, 3 штуки). Способ звернення стягнення определил как "переведення майнових прав на квартири №_, №_, №__ за адресою: "____" з ТОВ "Боржник" на ТОВ "Кредитор".
Вопрос собственно в следующем: может кто-то поделиться практикой, как быть с механизмом обращения взыскания на имущественные права после получения соответствующего решения суда о таком взыскании?
Весь реестр перерыла, практики не нашла.
Основной вопрос: цена предмета ипотеки (будущих квартир) неясна, и соответственно, неясно, насколько они "покроют" долг Должника.
Кредитор предлагает следующий алгоритм:на основании решения суда заключается договор о замене стороны в договорах к-п имущественных прав с Должника на Кредитора, затем на Кредитора регистрируется право собственности на квартиры (дом построен и введен в эксплуатацию, но права собственности на кваритиры, являющееся предметом ипотеки, пока не зарегистрированы), и квартиры продаются на рынке Кредитором, из чего становится понятно, сколько они стоят, и насколько покрывают долг.
Предлагают все это делать поэтапно по каждой из квартир: 1 квартиру Кредитор переоформляет на себя, продает, смотрит цену, если её стоимости не хватает - в ход идет следующая квартира, и.т.д. Если хватает - Кредитор ничего на себя не переоформляет и не регистрирует, все остается за Должником. Но решение-то суда будет об обращении взыскания на все имущественные права, и что с ним, с этим решением потом делать - неясно.
Буду благодарна за любые мысли по данной ситуации.

Страницы:    Всего: 1

Реклама

bigmir)net TOP 100