RSS-экспорт
Связь с модератором
Популярные теги
директордоговордоговор арендыжилищное законодательствозаработная платаземельный участокземляискКЗОТконтролирующие органыкупля продажаналогообложениенаследствоОООответственностьправо собственностипроверкипрогулпроцессработниксокращениестроительствосудтрудовая книжкатрудовое правоувольнение


Финансы

Финансы и Ценные Бумаги

Логин:    Пароль:      Регистрация | Восстановить пароль

Понятие "единица недвижимости" в Законе "Об инвестиционной деятельности"


Сообщение:

Ваше имя:    EMail: 
 

Страницы:    Всего: 1


Сортировать по времени сообщений  по возрастанию [по убыванию]
 
10/02/06 12:07  Ex_press > ту-ту    10/02/06 01:27Дерево
Согласен. Уже сегодня ГКЦБ регистрирует выпуски целевых облигаций только при наличии ПСД - но это не выход....регистрация осуществляется без разрешения на строительство!!!
Но, большинство Застройщиков выпуски организовывают не безпроцентные, а дисконтные и процентные, что не требует ПСД в принципе.
Проблема надо искать не в гос органах,а в инвестиционной осведомленности инвесторов и понимании ими их же рисков.

10/02/06 01:27  ту-ту > Ex_press    9/02/06 14:35Дерево
В свете ситуации с злополучной "Элитой" ГКЦБиФР вообще должна отказывать в регистрации выпусков облигаций, предмет обязательства по которым выражен в неких "абстрактных метрах". Недвижимость, как предмет облигационного обязательства, должна быть четко индивидуализирована в самой облигации!
И еще: следовало бы ввести требование об утверждении проектной документации на объект, и только затем эмиссии облигаций - строго по количеству квартир в объекте согласно ПСД. Тогда было бы меньше возможностей "кидать" инвесторов (н-р, продавать одну и ту же квартиру несколько раз).

ИМХО, следует ожидать ужесточения правил инвестирования в строительство жилья или, хотя бы, адекватного толкования уже имеющихся норм. Например, юридически грамотное толкование понятия "единица недвижимости" Закона "Об ИнвестДеятельности" (как индивидуально-определенных помещений) не требует вообще никаких особых усилий - только чистой совести.

9/02/06 14:35  Ex_press > ту-ту    3/02/06 12:23Дерево
1 облигация = определенной параметрами в проспекте эмисии квртире;ПЭ -определяет порядок погашения и расчетов за +/- в метраже - Оптимальные условия облигационных схем. Минимизация документооборота - сводится к типовому договру к/п облигаций, т.к. первичны условия ПЭ.
Облигация, не конкурент ФФС-у в разрезе ипотечного банковского кредитования первички.
В свете ситуации с Элитой центр, доверие инветоров необходимо будет утверждать, а облигации (метровые/целостные с договорами резервирования - не имеющее необходимого легитимного веса, а исключительно позволяющие Застройщику не иметь над головой контроля, при этом оптимизировать налогообложение кидая государство) - очередной метод "кидка" недобросовестными Застройщиками, а таких "выскочек" на рынке сегодня большинство, искушенных "сверхприбылями" и "потенциалом" к обогащению...
С уважением Сергей.

3/02/06 12:23  ту-ту > Jarik    3/02/06 10:41Дерево
Адвокат конторы "Коннов и Созановский" Наталия Доценко-Белоус в интервью электронному изданию "СЕЙЧАС" высказала любопытное предположение: "... Те, кто агитируют за ФФС, могут потенциально разрушить рынок облигаций в строительстве. Для этого им достаточно создать прецедент одного нехорошего эмитента. Слухи ходят, что он уже создается ...".

3/02/06 10:41  Jarik > застройщик-    2/02/06 18:13Дерево
По поводу "в чьих интересах", то явно не в интересах покупателей. Это еще одна схема возможного мошенничества: облигации продаются с огромным дисконтом, который в случае чего вернуть будет нереально.

2/02/06 18:30  ИМХОВЪОтправить письмо > Птица    2/02/06 16:33Дерево
Вы писали: "В моем понимании целевые - они на то и целевые, что предусматривают погашение только товаром."
Знаете, законодатель определил облигацию как "... цінний папір, що засвідчує ... і підтверджує зобов'язання ... (якщо інше не передбачено умовами випуску)" (см. ст.10 закона о ЦБ и ФБ).
Таким образом, к сожалению, законодатель допускает весьма фривольное обращение эмитента с содержанием облигационного обязательства.

:(

2/02/06 18:25  ИМХОВЪОтправить письмо > застройщик-    2/02/06 18:13Дерево
Кто и где в пух и прах разбил теорию?

2/02/06 18:13  застройщик- > Jarik    1/02/06 12:35Дерево
Теорию разбили в пух и прах.
Теперь на практике. В чьих интересах продавать или покупать ЦЕЛЕВЫЕ БЕСПРОЦЕНТНЫЕ облигации, если они не "привязаны" к конкретной квартире?
Если метров больше, то покупатель доплатит деньгами. Если больше облигаций, эмитент выкупит излишек. В чем проблема?
не выкупил всего лота - нет квартиры. Есть право требования метров с одной стороны и неисполненное обязательство с другой. Результат - возврат денег по номиналу

2/02/06 16:33  Птица > Ибо    2/02/06 15:54Дерево
читать буду внимательно - не то слово!!! Но хотя бы один пример такого условия можете привести? В моем понимании целевые - они на то и целевые, что предусматривают погашение только товаром. Другое дело, что может создаться патовая ситуация, что эмитент не сможет предоставить мне точно тот, "с перламутровыми пуговицами" товар, под который выпущена облигация, и хотя похожий у него присутствует,купить я его могу только за денежку. Если у него именно этого товара нет, я могу выиграть хоть 158 000 судов, а товар не появится, и тогда придется брать деньгами

2/02/06 15:54  Ибо > Птица    1/02/06 17:17Дерево
Всегда нужно внимательно читать проспект эмиссии. Ибо там вполне могут быть предусмотрены условия, при которых погашение целевых облигаций деньгами допустимо.

1/02/06 17:17  Птица > облигация    1/02/06 17:06Дерево
Простите за вмешательство, но на каком основании деньги? Я покупала эту облигацию, и хочу получить на нее только свои метры. Если бы меня интересовали деньги, я бы покупала процентные, или дисконтные облигации, но не целевые

1/02/06 17:06  облигация > Jarik    1/02/06 12:47Дерево
Вернут деньгами.

1/02/06 15:13  НБ > Jarik    1/02/06 12:47Дерево
вопрос с дроблением пакета акций конечно актуальный. лично я глубоко уверенна, что при правильном подходе в суде можно требовать погашение не целого пакета а его части. не говорю об одной облигации, но, например 50 из 100. (две квартиры по 50 кв.м. прикольнее, чем одна на 100). есть мнение прописать в информации о выпуске акций условие погашения - только пакетом. но не будет ли это противоречить закону и ухудшать положение покупателя по сравнению с ним.

1/02/06 13:02  GoGoОтправить письмо > Jarik    1/02/06 12:47Дерево
В случае проблем с выпуском и тд и тп - эмитент обязан вернуть номинал и проценты.
В случае с целевыми только номинал.

1/02/06 12:47  Jarik > облигация    1/02/06 12:38Дерево
Каким образом? Оформит мне в собственность несколько (по количеству облигаций) квадратных метров в свободной квартире? А ведь даже на практике очень часто встречается несовпадение квадратных метров в квартире по проекту и в натуре.

1/02/06 12:38  облигация > Jarik    1/02/06 12:35Дерево
"... я думаю емитент с удовольствием выплатит вам номинал ..."

1/02/06 12:35  Jarik > GoGo    31/01/06 17:17Дерево
Как конкретно эмитент сможет выплатить мне номинал скажем 1 (одной) облигации? Еще раз: "власникові такої облігації надається право на придбання ВИДПОВИДНИХ(!) товарів або послуг, під які випущено позики". И еще: "Обов'язковим реквізитом цільових облігацій є зазначення товару (послуг), під який вони випускаються" (ст.10).
Из этого следует:
Во-первых, что отоварена должна быть даже одна облигация соответствующим товаром.
Во-вторых, реквизитом облигации должен быть именно товар, а не единица измерения.

1/02/06 01:30  ИМХОВЪОтправить письмо > Victor    31/01/06 21:22Дерево
Виктор, спасибо Вам за кулуарную информацию.
Метры, так метры. Только "за державу обидно!". :(

З.Ы.: Когда действуют лобби - право отдыхает. :(

31/01/06 21:22  VictorОтправить письмо > ИМХОВЪ    31/01/06 00:11Дерево
Не, подарки только в конце февраля будут :-(
По сути скажу простую и очевидную вещь: авторы формулировки имели в виду квадратные метры. Вряд ли мы это от них услышим (ну не стремятся они заявить о своем авторстве), да и силы у такого аутентичного толкования не много, но практика, ИМХО, пойдет именно по этому пути. Уже пошла.
Хотя логики в привязки единицы недвижимостиы к квадратным метрам нет, и это тоже очевидно. Во-первых, квадратный метр не дает сколь-нибудь приблизительной характеристики ценности недвижимости (этаж, место, высота потолков, вид дома etc.). А во-вторых, что делать с лишними или недостающими метрами?

31/01/06 17:17  GoGoОтправить письмо > Jarik    31/01/06 17:08Дерево
В случае зыскания или ареста, или разделения по суду - погашение пройдет своим чередом - просто на конкретную площадьбудут наложены конкретные санкции. - или я думаю емитент с удовольствием выплатит вам номинал))))))))))))))))

31/01/06 17:12  GoGoОтправить письмо > GoGo    31/01/06 17:01Дерево
Власникові такої облігації надається право на придбання ВИДПОВИДНИХ(!) товарів або послуг, під які випущено позики. ..." (ст. 13 указанного закона).
Видповидних - то есть описанных в проспекте эмиссии и только.
Комиссия хоть в промилях, хоть в нанометрах будет товары учитывать.

31/01/06 17:08  Jarik > GoGo    31/01/06 17:01Дерево
И как, интересно, эмитент сможет отоварить инвестору часть облигаций и выполнить свои обязательства по погашению облигаций, предусмотренные проспектом эмиссии? Как эмитент сможет исполнить эти обязательства?

31/01/06 17:01  GoGoОтправить письмо > Jarik    31/01/06 16:49Дерево
Это проблема инвестора а не эмитента. эмитент свои обязательства исполнит.

31/01/06 16:50  GoGoОтправить письмо > ИМХОВЪ    31/01/06 00:11Дерево
Повторюсь, но тк комиссия регистрирует эти выпуски думаю что вариантов может быть лишь два - м2 и целиком квартира.
Заключение договора о "застолблении конкретной площади" юр силы на мой взгляд не имеет, при обязательстве предоставить м2 по адресу такомуто. Включение конкретной квартиры с описанием - уже риск для эмитента - в случае какихто сложностей с проектом - но это конкретное описание товара.
Заключение договора как такового вас не от чего не спасает и ничего не гарантирует. Куда вы потом пойдете если обнаружите что вас переместили в другое место здания (по выпуску все нормально, а по вашему договору - а что там предмет договора? а какая ответственность сторон? а сумма договора)? Вы только в высшем хоз суде имеете перспективу доказать наличие признаков договора и соотетственно обязательство исполнения - но от этого вам не станет легче))


31/01/06 16:49  Jarik > ИМХОВЪ    31/01/06 00:11Дерево
Регистрировала незаконно (за деньги). Вы абсолютно правы (29/01/06 12:17 ИМХОВЪ > Adrik 27/01/06 21:00). Ценная бумага сама по себе должна быть ликвидной без привязки к другим договорам, без формирования пакета и пр. ухищрений. В случае с товарными облигациями одна такая облигация должна быть обменена на товар, определенный родовыми признаками, а не на единицу измерения. И товарные облигации под квадратные метры не приспособлены. Представьте себе, что на часть облигаций принудительно обращено взыскание или они подлежат разделу меду супругами. Что тогда?

31/01/06 16:44  5-й элементОтправить письмо > ИМХОВЪ    31/01/06 00:11Дерево
ап :)

31/01/06 00:11  ИМХОВЪОтправить письмо > ИМХОВЪ    29/01/06 12:17Дерево
Господа цивилисты и финансисты, поддержите тему, плз. Актуально!

З.Ы.: Наверное все пошли подарки от ЛИГИ получать ... :)))

29/01/06 12:17  ИМХОВЪОтправить письмо > Adrik    27/01/06 21:00Дерево
ИМХО, "квадратный метр" если и может быть предметом обязательства перед инвестором, то не иначе как часть индивидуально-определенного целого (часть конкретного жилого или нежилого помещения).
Да и практика (которая, как известно, является критерием истины) подтверждает такой вывод. :)

Сейчас весьма распространена схема привлечения денег в строительство, при которой эмитируются облигации на "метры" и одновременно заключается т.н. договор бронирования квартиры. Заключением "договора бронирования" происходит "привязка" абстрактных облигационных метров к конкретным договорным помещениям. Договорное обязательство непременно дополняет облигационное ( или наоборот? :) ). Одно обязательство, выходит, не может существовать без другого ...
Да это и понятно, ибо нет никаких двух различных обязательств - есть, на самом деле, единое обязательство перед инвестором. И искусственное расщепление предмета (и оснований) единого обязательства, имхо, нельзя оправдать ни логически, ни нормативно.
Вот как, на Ваш взгляд, объяснить, что единое обязательство возникает из двух разных оснований: из эмиссии облигаций и заключения договора? И что это за облигационное обязательство, которое без дополнительного договорного обязательства нежизнеспособно? А?

27/01/06 21:00  AdrikОтправить письмо > ИМХОВЪ    26/01/06 18:48Дерево
И квартира и квадратный метр подпадают под определение "одиниця нерухомості"

27/01/06 18:29  ИМХОВЪОтправить письмо > ИМХОВЪ    27/01/06 14:57Дерево
ап. :)

27/01/06 14:57  ИМХОВЪОтправить письмо > Jarik    27/01/06 12:57Дерево
Но госкомиссия все же регистрировала подобные выпуски. :(

Вот накопал любопытную информацию.
В Федеральном законе "О товариществах собственников жилья" помещение определяется как "единица комплекса недвижимого имущества" (ст.1 указаного закона РФ). Не будет ошибочным, надо полагать, и такое заключение: "единица комплекса недвижимого имущества - это помещение".

Конечно, нормы законодательства РФ помогают толковать украинский закон лишь косвенно, однако, ... есть над чем подумать. :)

27/01/06 12:57  Jarik > ИМХОВЪ    27/01/06 12:19Дерево
Так отож. Кв.м. такой единицей недвижимости быть не может. Это не товар, а всего лишь единица измерения. А квартира - хоть и товар, но определен индивидуальными признаками (квартира на первом этаже совсем не эквивалентна квартире на 10-м, не говоря уже о метраже, планировках и пр.). Лично мое мнение, что выпуск таких "товарных" облигаций не соответствует требованиям базового закона о ЦБ и ФР.

27/01/06 12:19  ИМХОВЪОтправить письмо > GoGo    27/01/06 11:11Дерево
Да, забыл привести норму Закона о ЦБ и ФБ, на которой основаны мои рассуждения.
Привожу: "... Доход по облігаціях цільових позик (безпроцентних облігаціях) не виплачується. Власникові такої облігації надається право на придбання відповідних(!) товарів або послуг, під які випущено позики. ..." (ст. 13 указанного закона). Таким образом, товары или услуги, под которые выпущен займ, должны быть идентифицированы.
А ведь недвижимость - майно, определяемое индивидуальными признаками ...

27/01/06 12:08  ИМХОВЪОтправить письмо > GoGo    27/01/06 11:11Дерево
"Единица недвижимости" - это, действительно, указание на имущественное предоставление (как Вы выразились - эквивалент) по облигации, на предмет облигационного обязательства. Здесь нет вопросов.
А вопрос, как раз, в необходимой степени определенности предмета облигационного обязательства. Ибо, если предмет обязательства будет не определен или определен в недостаточной степени - то и обязательство, ИМХО, нельзя признать существующим.

Например, если согласно проспекту эмиссии облигаций имущественным предоставлением будут "абстрактные квадраты", то будет ли это в достаточной степени определять предмет обязательства? ИМХО - не будет!
Где та граница, за которой предмет обязательства будет определенным, а обязательство по облигации - возникшим?
Очевидно, что в описании предмета обязательства следует указывать, как минимум, на объект строительства. А следует ли делать указание на секцию? Этаж? Количество комнат в квартире? Саму квартиру, наконец???

27/01/06 11:11  GoGoОтправить письмо > ИМХОВЪ    26/01/06 18:48Дерево
Единицей будет выступать тот эквивалент к которому вы решите привязать финансовый инструмент - тк потом все отношения будут регулироваться лишь тем что прописано в проспекте эмиссии, правилах фонда и тд.
Квадратный метр, квартира целиком -такойто площадью -там то, конкретная площадь с описанием и характеристиками.
Квадратный метр проще всем - но для инвестора мало интересно без дополнительного описания конкретного объекта инвестирования. Квартира или другое описание может не подойти вам если будут какието неполадки с проектом.

26/01/06 19:25  Татьяна-юрист > ИМХОВЪ    26/01/06 18:48Дерево
Я считаю, что "единица" - это отдельный объект недвижимости как, например, квартира). Хотя то, что было на уме у нашего законодателя, знает только законодатель.

26/01/06 18:48  ИМХОВЪОтправить письмо   Дерево
Уважаемые коллеги, поделитесь, плз, мнением по поводу следующего.

Законом № 3201 были внесены изменения в Закон "Об инвестиционной деятельности" (Закон № 1560-XII), а именно, статья 4 этого закона была дополнена частью 3 такого содержания:
"... Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості. ..."
Каково, по-вашему, содержание понятия "единица недвижимости", которая должна выступать базовым товаром по целевым облигациям?

Финансовые менеджеры нашей компании утверждают, что речь идет об "абстрактном квадратном метре" (или его части) в объекте жилищного строительства и, что упомянутая норма закрепляет сложившуюся практику эмиссии облигаций, по которым базовым товаром являются "квадратные метры". Таким образом, ближайший аналог термина "единица недвижимости" - это термин "единица измерения объекта инвестирования" из Закона № 978-IV (Закона о финансово-кредитных механизмах...).

Однако, есть и другое мнение, согласно которому "единица недвижимости" - это индивидуально-определенные помещения (н-р, квартира), которые в будущем смогут выступить конкретным элементарным (неделимым) объектом вещного права собственности инвестора. В Законе № 978 ближайшим аналогом такой "единицы недвижимости" является "объект инвестирования".
В виду этого, норма ч.3 ст.4 Закона 1560 призвана изменить сложившуюся практику в сфере привлечения средств по облигациям для строительства жилья и конкретизировать облигационное обязательство эмитента (посредством чего лучше защитить интересы инвестора).

Каково будет ваше компетентное мнение, коллеги?

Страницы:    Всего: 1

Реклама

bigmir)net TOP 100