RSS-экспорт
Связь с модератором
Популярные теги
директордоговордоговор арендыжилищное законодательствозаработная платаземельный участокземляискКЗОТконтролирующие органыкупля продажаналогообложениенаследствоОООответственностьправо собственностипроверкипрогулпроцессработниксокращениестроительствосудтрудовая книжкатрудовое правоувольнение


Финансы

Финансы и Ценные Бумаги

Логин:    Пароль:      Регистрация | Восстановить пароль

Опционы и финансирование строительства


Сообщение:

Ваше имя:    EMail: 
 

Страницы: << [1] 2 >>    Всего: 2


Сортировать по времени сообщений  по возрастанию [по убыванию]
 
27/01/09 16:31  vvoОтправить письмо > briz07    26/01/09 15:09Дерево
То что на писано ниже, ИМХО, справедливо и для товарных опционов

27/01/09 16:29  vvoОтправить письмо > briz07    26/01/09 15:09Дерево
Тему деривативов (опционов, в т.ч. товарных) не отслежую уже года два...
Вот эти выводы еще актуальны или уже нет?

Пункт 1.5 Закона о прибыли определяет форвардный контракт как стандартный документ. Стандартная (типовая) форма деривативов утверждена Положением №632, которое принято во исполнение Закона о прибыли.
Согласно Положения №632 к деривативам принадлежат лишь те контракты, форма которых отвечает требованиям, установленным этим Положениям.
Требования к стандартной (типовой) форме деривативов, установлены этим Положением, распространяются на деривативы, заключение которых осуществляется на организованном и неорганизованном рынках.
Дериватив должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение требований этого Положения относительно наличия обязательных реквизитов является основанием для признания контракта таким, что не является деривативом.
Таким образом, если форвардный контракт составлен в письменной форме и содержит обязательные реквизиты, указанные в Положении №632, то для целей налогообложения он является деривативом.
В тоже время, в определении термина «товарный дериватив» Закона о прибыли, сказано, что это «стандартный документ, который подтверждает право продать и/или купить биржевой товар (кроме ценных бумаг) на обусловленных стандартных условиях в будущем. Правила выпуска и обращения товарных деривативов устанавливаются органом, на который возлагаются функции регулирования товарного биржевого рынка».
Термин биржевой товар в действующем законодательстве отсутствует, но исходя из §4 ХКУ это товар, который может быть предметом соглашений, заключаемых на товарной бирже.
Сделки с товарными деривативами должны заключаться в соответствии с правилами биржевой торговли товарной биржи. Для того, что бы товар стал предметом соглашений, которые заключаются на товарной бирже, необходимо данный товар внести в листинг товарной биржи.
Правила выпуска и обращения товарных деривативов не установлены органом, на который возлагаются функции регулирования товарного биржевого рынка. С учетом этого, отсутствуют формальные основания для отнесения каких-либо документов к товарным деривативам в понимании пп.1.5.4 Закона о прибыли.

26/01/09 15:09  briz07Отправить письмо > luser    23/01/09 10:38Дерево
Так что требования по поводу отражения продажи недвижимости (при исполнении обязательств по опциону) исходя из уровня обычных цен вполне правомерны (пп. 7.4.3 Закона о налоге на прибыль)
;о)
По опционам не пройдет... Какая обычная цена на опцион на товар скажем 01.01.07, и какая будет обычная цена на тот же товар на момент реализации опциона- например на 01.01.09? Берем такой товар как квартира - на 01.01.07 (на готовую для жулья квартиру в построенном и введенном в эксплуатации доме - 2000 $, а на 01.01.09 - 1000 $) Какая будет обычная цена 01.01.09 на квартиру при условии, что покупатель купил опционы 01.01.07?
Ну и варианты ответов:
1- 1000 $;
2- 2000 $;
3- указанная в опционе.
И при обратной пропорции цен- товар на рынке стал стоить дороже чем указано в опционе?

Да не может эмитент опциона пересчитывать обычную цену, не может! Потому как в цена на товар формируется на момент выпуска опциона и его размещения, а разница которая возникает по итогу является платой за риск покупки опциона покупателем.

23/01/09 20:07  GoGoОтправить письмо > luser    23/01/09 10:38Дерево
в стране уже столько выпущено опционов и целевых что большинство первички у нас будет подтверждать - себестоимость - обычную цену))))
а вторичка - хм - так это совсем другое - это спекуляции.....)))

23/01/09 10:38  luserОтправить письмо > briz07    17/04/08 12:49Дерево
briz07 вы немного заблуждаетесь в своих рассуждениях. Я понял вашу идею. В определенной мере вы правы, в частности в отношении оценщика, но в остальном прав Дмитрий С. Поясню. Налоговое законодательство указывает определенные случаи, когда отражение показателей налогового учета осуществляется по обычным ценам. Соответственно в данных случаях вы залбываете о договорной цене и следуете уровню обычных. И вот тут начинается мсамое интерестное - доказываение уровня обычных цен. То есть работает п. 1.20 Закона о налоге на прибыль. Так вот, по умолчанию (если не доказано обратное) обычная цена - договорная цена. Но обратное могут доказать налоговики и для этого им дан целый арсенал инструментов (мы упустим рассуждения на тему корявости и четкости этих инструментов). Кстати, этим арсеналом могут пользоваться и сами налогоплательщики. И случай с оценщиком один из них. Если уровень цены на недвижимость подтвердил оценщик, с соответствующей лицензией, то такая цена будет просто напросто обычной согласно пп. 1.20.5-1 Закона о налоге на прибыль и вопросов ни у кого не возникнет отражать валовые доходы по иной стоимости. Но если ничего подобного нет, то не факт что налоговики не докажут обратное. Ваши утверждения что в опционе установили и потом не имеем права изменять ее правильны, но с позиции гражданского законодательства. Налоговое же не требует ничего изменять. Пишитте в договорах что хотите, но определите объект налогообложения по правилам учтановленным в Законе. В частности исходя из обычных цен (там где это требуется) Так что требования по поводу отражения продажи недвижимости (при исполнении обязательств по опциону) исходя из уровня обычных цен вполне правомерны (пп. 7.4.3 Закона о налоге на прибыль)

18/04/08 09:42  briz07Отправить письмо > Взгляд со стороны    17/04/08 17:10Дерево
По какой методике будем определять стоимость пакета разрешительных документов? ;о)

Только нужно учесть, что землю город как дал в аренду так и забрать может... и тогда всякая оценка окажется ошибочной...

17/04/08 17:10  Взгляд со стороны > Bonds    17/04/08 16:18Дерево
ну тогда давайте определим рыночную стоимость объекта недвижимости на дату реализации опциона. Сомневаюсь, что она будет меньше на 60%...

Что касается с чьей стороны взгляд, ну да, правильно. А без учета позиции налоговой всякий разговор о налогах вообще смысла не имеет...

17/04/08 16:18  Bonds > Взгляд со стороны    17/04/08 15:07Дерево
... взгляд со стороны налоговой )))) ... думаю в ракурсе ваших рассуждений построить логику можно и так ... опцион является основанием для оформления всех последующих документов ... выдержка из ссылки Олега которая ставит все на места "Первый продавец опциона (эмитент) несет безусловное и безотзывное обязательство относительно продажи ценных бумаг (товаров, денежных средств) на условиях заключенного опционного контракта. Любой покупатель опциона имеет право отказаться в любой момент от приобретения таких ценных бумаг (товаров, денежных средств)" ... эмитент жертва ... дальше понятно ???)))

17/04/08 16:07  briz07Отправить письмо > Взгляд со стороны    17/04/08 15:13Дерево
Зато по целевым одно письмо и то полный алес... ;о) Конечно удобней.

17/04/08 15:31  briz07Отправить письмо > Взгляд со стороны    17/04/08 15:13Дерево
Ни разу до суда ни одна претензия налоговой не дошла. Все снялось на уровне самой налоговой. Можете не искать судебную практику, по обычной цене претензий не было и врядли будет, нет оснований.

17/04/08 15:13  Взгляд со стороны > briz07    17/04/08 12:52Дерево
Вы,конечно,правы, есть полная база разъяснений ГНА, судебных решений по опционам, Комиссия постоянно что-то разъясняет, а уж сколько в налоговых законах написано об операциях с деривативами, и говорить не надо. Одним словом, полностью сформировавшееся правовое поле :)

17/04/08 15:07  Взгляд со стороны > Bonds    17/04/08 13:10Дерево
Нет, я так не говорю. Риск заключается в следующем: при исполнении опциона мы заключаем договор купли-продажи. База налогообложения по этой операции должна быть определена на уровне обычной цены. У нас же стоимость продажи низкая - существенно ниже рыночной цены, которая могла бы быть выручена при продаже сторонним покупателям при прочих равных условиях. Вопроса два: (1) на какую дату мы должны определить рыночную цену - на дату реализации опциона или на дату заключения договора купли-продажи? Мне ближе второй вариант. (2) Влияет ли на определение обычной цены факт существования опциона, т.е. может ли он обосновать 60% занижение цены продажи? Позиция налогового органа достаточно очевидна, как мне представляется.

17/04/08 13:21  Дмитрий СОтправить письмо > Bonds    17/04/08 13:15Дерево
Ладно, доведу до конца свою первую опционную схему, угощаю пивом с креветками всех участников обсуждения :)

17/04/08 13:20  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 13:07Дерево

17/04/08 13:19  Дмитрий СОтправить письмо > briz07    17/04/08 13:11Дерево
Эти вопросы решаются публикациями с особым пристрастием в "Віснику податкової...". Недавно коллега развинтил одну схему, причём с живым примером предприятия, которое ранее обслуживал. До сих пор ходим в догадках: то ли от "этической близорукости", то ли намеренно. :))

17/04/08 13:15  Bonds > Дмитрий С    17/04/08 13:07Дерево
... а мы и обсуждаем как делиться тем что реально заработал эмитент ))) ...

17/04/08 13:11  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 13:07Дерево
Не учитываете Вы только одного. Опционы в Украине работают с 1999 года, и налоговая очень хорошо в них разобралась.... Только вот мало кто с ними работал из ценновиков и хозяйственников. Поэтому такие терзания у Вас, а не у налоговой..

17/04/08 13:10  Bonds > Взгляд со стороны    17/04/08 12:45Дерево
... т.е. вы говорите, что сам факт того что дата подписания договора не соответствует дате первого события является основанием для несогласия налоговой с "обычностью" цены указанной в договоре ... я правильно понимаю? ...

17/04/08 13:07  Дмитрий СОтправить письмо > briz07    17/04/08 12:56Дерево
Так давайте тогда платить налоги на момент продажи опциона, если эта операция ключевая в реализации недвижимости, причём с премии и стоимости базового актива. Зато потом какая экономия будет!!!! И прибыль тоже, раз уж цену знаем и считаем всё свершившимся.

Боюсь, что и ГНИ, и суд будут исходить из буквы и духа налогового закона, принятого для наполнения государственной казны. А буква и дух говорят о том, что поделиться с государством нужно тем, что реально заработал.

17/04/08 12:59  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 12:53Дерево
Дмитрий, пока вы делаете выводы, кто то выпускает и строит...
Могу предложить логику от обратного... Какие схемы есть на рынке, какие у них минусы и что плохо... Как только выстроите все моменты по разным схемам то скорей всего выберете опционы... ;о)

Так ради улыбки - вспомните выборы президента в 2005 году.. ;о)

17/04/08 12:56  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 12:50Дерево
Здесь дело даже не в теории опционов, а в теории гражданского права.

Дело не в гражданском права, а в налоговом.

В данной схеме есть две операции - продажа опциона и продажа недвижимости. Налоговые последствия у каждой разные. И если операцию по продаже опциона мы считаем "льготной", то нечего на момент её совершения рассчитывать налоговые обязательства по предстоящей операции купли-продажи недвижимости. Это абчолютно разные операции.

А вот тут не согласен... Фиксация цены продажи происходит в момент выпуска опционов и потом менять ее уже невозможно..

17/04/08 12:55  Дмитрий СОтправить письмо > briz07    17/04/08 12:54Дерево
Да, я читал о них

17/04/08 12:54  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 12:53Дерево
Я дал ссылку на готовый дом.. заметьте..

17/04/08 12:53  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 12:50Дерево
Слово "виключно" не беспокоит, надо правильно писать в информации о выпуске, как напишите, так и будет.

17/04/08 12:53  Дмитрий СОтправить письмо > Взгляд со стороны    17/04/08 12:45Дерево
Согласен. Делать какие-то выводы можно будет только через несколько лет.

17/04/08 12:52  Дмитрий СОтправить письмо > briz07    17/04/08 12:49Дерево
По большому счёту, налоговые проблемы эмитента - не моя головная боль. Если смелые - пусть работают.

17/04/08 12:52  briz07Отправить письмо > Взгляд со стороны    17/04/08 12:45Дерево
Грязная схема? ;о))

Эх практики бы Вам побольше... Хотя это Ваше мнение построенное на умозаключениях и чтении законов. А есть практика и она почему то отличается от Вашего мнения..

17/04/08 12:50  briz07Отправить письмо > Взгляд со стороны    17/04/08 12:45Дерево
;о) Ошибаетесь, уважаемый, уже поставили давным давно. И с налоговой судились, но не по обычным ценам и не по цене опциона. этот момент ни у одного не вызвал вопросов.

17/04/08 12:50  Дмитрий СОтправить письмо > briz07    17/04/08 12:43Дерево
а слово "виключно" не беспокоит? :)

Здесь дело даже не в теории опционов, а в теории гражданского права. В данной схеме есть две операции - продажа опциона и продажа недвижимости. Налоговые последствия у каждой разные. И если операцию по продаже опциона мы считаем "льготной", то нечего на момент её совершения рассчитывать налоговые обязательства по предстоящей операции купли-продажи недвижимости. Это абчолютно разные операции.

17/04/08 12:49  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 12:44Дерево
А подойдет, Вам такое объяснение- Вы оцениваете объект своей продажи на момент подписания решения о выпуске опционов, оценщик дает Вам заключение о стоимости объекта продажи на этот момент и цену такой оценки Вы указываете в опционе. И для проверки обычной цены надо брать аналогичный объект оценки (читай выпуск опционов соседним эмитентом).

17/04/08 12:45  Взгляд со стороны > Дмитрий С    17/04/08 11:18Дерево
Только что зашел и перечитал оживленную дисскусию. Правильны Ваши мысли, Дмитрий. Налоговая будет говорить что: 1) исполнение опциона есть самостоятельная сделка по продаже недвижимости 2) база налогообложения по этой операции определяется исходя из обычных цен в момент продажи 3) момент продажи = момент перехода права собственности 4) реализация опциона не является обстоятельством, которое в соответствии с законом учитывается при определении обычной цены.

Кроме того, даже если мы возмем обычную цену на объект недвижимости в момент реализации опциона (до момента завершения строительств), уверен, она будет больше 40%.

То briz07: то, что опционная схема применяется, факт. Однако по большинству проектов еще не было исполнения (поставки недвижимости), а там где было исполнение, не было налоговой проверки. Как по мне, грязная это схема, будут ее оспаривать.

Аналогичные схемы с применением целевых облигаций уже оспаривают.

17/04/08 12:44  Дмитрий СОтправить письмо > Bonds    17/04/08 12:26Дерево
ОК, здесь нужны специ по налоговому. Я же считаю, что операция по поставке недвижимости - это подписание и нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Право собственности переходит в этот же момент. Но даже если исходить из стоимости недвижимости на момент покупки опцина, всё равно за основу нужно брать обычную цену "готового" объекта недвижимости как базового актива, а не стоимость земельного участка (права пользования) и т.д.

17/04/08 12:43  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 11:53Дерево
Вот выдержка из Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 13 квітня 1999 року N 70
1.3. Опціони, випущені відповідно до вимог Правил випуску та обігу фондових деривативів, затверджених рішенням Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 24.06.97 N 13, можуть розміщуватися та обертатися виключно на фондових біржах чи організаційно-оформлених позабіржових торгівельно-інформаційних системах виключно через торговців цінними паперами з обов'язковим повідомленням про місця продажу таких опціонів.


Я расцениваю слово могут как право на выбор эмитента, хочу делаю, а хочу не делаю... ;о)

И кроме теоретического спора, что и как будет, уже имею практику строительства, реализации и передачи нескольких домов в Украине, причем в разных регионах.

17/04/08 12:38  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 11:18Дерево
Дмитрий, не обижайтесь, но Вам нужно еще почитать теории по опционам.
Вчера Вы продали право купить и зафиксировали цену такой покупки. Если сегодня ГНИ может четко сказать какую цену продажи нужно поставить в опцион, который будет исполняться через 2 года и какая в таком случае обычная цена исполнения, тогда можно говорить об обычных ценах, если нет, тогда забываем про обычные цены.

17/04/08 12:26  Bonds > Дмитрий С    17/04/08 11:18Дерево
... а что разве в законодательстве указано, что обычная цена выводится на дату первого события (отгрузка/оплата) ... рулит дата договора, обязался продать и указал экономически целесообразные на момент заключения договора условия ... и даже если вас будут убеждать что это не так, то первым событием будет дата продажи опциона и она будет далека от реализации объекта ... и тут появляются опять все возможности попытаться прописать премию авансом по договору-опциону, полученным за недвижимость )))) ... нет четкости в законодательстве ...

17/04/08 11:53  Дмитрий СОтправить письмо > briz07    17/04/08 11:13Дерево
А чем Вы аргументируете утверждение о том, что опционы могут обращаться вне биржи (ТИСа)?
Я нашёл только п.2 Правил выпуска и обращения фондовых деривативов (Решение Комиссии №13), где сказано, что опционы и фьючерсы на любой базовый актив, заключённые как стандартизированные контракты, являются производными ЦБ, обращение которых происходит только на биржах или ТИСах

17/04/08 11:18  Дмитрий СОтправить письмо > briz07    17/04/08 11:13Дерево
Вчера Вы ещё не продали, а только обязались продать. Продажа - это передача права собственности на базовый актив

17/04/08 11:16  Дмитрий СОтправить письмо > briz07    17/04/08 11:10Дерево
с позиций хеджирования и экономической выгоды всё понятно. Но ГНС всё это мало беспокоит: цену исполнения можно установить хоть на уровне 1% запланированной выручки от операции, только налоги будьте добры уплатите с учётом обычных цен на недвижимость на рынке Украины (региона)

17/04/08 11:13  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 11:10Дерево
Попробую так- я вчера продал то, что изготовлю завтра. какая обычная цена на то что еще не изготовлено?

17/04/08 11:12  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 11:10Дерево
Момент продажи у эмитента не равен моменту поставки недвижимости! А равен моменту продажи опциона.

17/04/08 11:10  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 11:05Дерево
Причем продажа опционов эмитентом, это хедж от изменения цены на недвижимость в будущем. Вот когда будет поставка недвижимости, вот только тогда эмитент выяснит выиграл он или проиграл. Прибыль у него или убытки. А сам опцион для того и нужен, чтобы избежать эмитенту риска изменения цены!

17/04/08 11:10  Дмитрий СОтправить письмо > briz07    17/04/08 11:08Дерево
А разве обычная цена для целей налогообложения определяется не на момент поставки базового актива?

17/04/08 11:08  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 11:05Дерево
Внимательно посмотрите на время продажи опциона эмитентом - какая аналогичная цена на голый кусок земли?

17/04/08 11:05  Дмитрий СОтправить письмо > briz07    17/04/08 10:58Дерево
эмитент продаёт опцион венчурному фонду, а он, в свою очередь, - конечному покупателю. Недвижимость конечному покупателю продаёт, само собой, эмитент. Размер премии опциона никого беспокоить не должен. Даже наоборот, чем больше эта премия, тем лучше для бюджета - валовые доходы у эмитента возникают в общем порядке. А вот недвижимость будет продаваться явно по заниженной цене. И здесь уже возникают вопросы по базе для начисления налоговых обязательств - п.4.1. Закона об НДС: "База оподаткування операцій з поставки товарів (послуг) визначається виходячи з їх договірної (контрактної) вартості, визначеної за вільними цінами, але не нижче за звичайні ціни...". Аналогично с обязательствами по налогу на прибыль при поставке недвижимости.
Я не спец в налогах, поэтому выясняю

17/04/08 11:04  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 10:54Дерево
Вопросы НДС перепроверены в разных регионах Украины, вот сайт где первый дом был по опционам - [Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки. Нажмите здесь для регистрации]

17/04/08 11:03  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 10:52Дерево
Сейчас уйдем в теорию - опцион это право купить в будущем. Обычная цена - цена на момент продажи, какая обычная цена на недвижимость которой еще нет? А при выпуске опционов еще недвижимости нет, хоро если котлован есть, а то и его еще нет...

17/04/08 11:01  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 10:54Дерево
НДС на цену базового актива.

17/04/08 10:58  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 10:48Дерево
Дмитрий, посмотрите внимательно кто продает по неприлично "низкой" цене - эмитент или фонд. Если фонд так это его задача рисковать, а если риск оправдавался то он и получает неприлично высокие доходы! ;о) От того кто и по какой цене продает и зависят налоги эмитента...

Извините, что не отправил материалы по опционам, занят был.. некогда было чем либо заниматься, кроме работы, чуть позже отправлю.

17/04/08 10:57  briz07Отправить письмо > Дмитрий С    17/04/08 10:38Дерево
Дмитрий, посмотрите внимательно кто продает по неприлично "низкой" цене - эмитент или фонд. Если фонд так это его задача рисковать, а если риск оправдавался то он и получает неприлично высокие доходы! ;о) От того кто и по какой цене продает и зависят налоги эмитента...

Извините, что не отправил материалы по опционам, занят был.. некогда было чем либо заниматься, кроме работы, чуть позже отправлю.

17/04/08 10:54  Дмитрий СОтправить письмо > briz07    17/04/08 10:50Дерево
а как же обязательства по НДС при поставке недвижимости ?

Страницы: << [1] 2 >>    Всего: 2

Реклама

bigmir)net TOP 100