RSS-экспорт
Связь с модератором
Популярные теги
директордоговордоговор арендыжилищное законодательствозаработная платаземельный участокземляискКЗОТконтролирующие органыкупля продажаналогообложениенаследствоОООответственностьправо собственностипроверкипрогулпроцессработниксокращениестроительствосудтрудовая книжкатрудовое правоувольнение


Бизнес-Форум

Логин:    Пароль:      Регистрация | Восстановить пароль

Негатив попередніх договорів купівлі-продажу квартир (обхід ст. 4 ЗУ "Про інвест. діяльність")


Сообщение:

Ваше имя:    EMail: 
 

Страницы:    Всего: 1


Сортировать по времени сообщений  по возрастанию [по убыванию]
 
25/04/08 17:43  А1Отправить письмо > rita    18/04/08 13:53Дерево
скажите, а Договора о паевом участии в строительстве заключенные в конце 2005 г. - можно считать правомерно заключенными?

25/04/08 15:57  А1Отправить письмо > rita    18/04/08 13:53Дерево
Поскажите правомерно ли указание в договоре финансирования возврат денежных средств (в случае расторжения договора) без индексации суммы финансирования?

18/04/08 13:53  rita > Idaves    18/04/08 13:16Дерево
На счет вопроса фин.услуг я, к сожалению, Вам не собеседник.
Но у меня в работе как раз сейчас тоже предварительный д. купли-продажи квартиры, к-рый оформляется между застройщиком и физиком.
И возник такой вопрос:
Застройщик обязуется до конца 2009г. заключить с физиком д. купли-продажи, деньги 100% он получает от физика сейчас.
А если он к этому моменту не успеет ввести в эксплуатацию дом и оформить право собственности на себя - что делать?
Когда я отказалась от такого "предложения", застройщик удивился (с крупным столичным банком он работает именно по таким договорам) и предложил другой вариант -покупка имущественных прав на квартиру, которая строится. Не люблю я эти игры с имущественными правами, но по такому договору все же больше шансов получить собственность хоть через суд.

18/04/08 13:44  НатальяВИКОтправить письмо > Idaves    17/04/08 10:49Дерево

Слава Богу на практике еще с этим негативом не сталкивалась, хватит с меня налоговиков.
Все чем могу!
ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ ЗАПРЕЩЕНО
Статья рассчитана на руководителей, менеджеров строительных компаний, а также граждан, желающих приобрести в собственность жилье на первичном рынке.
В подавляющем большинстве региональные строительные компании используют договоры долевого участия в строительстве жилья. Названия таких договоров могут отличаться, но суть, предмет одинаковы: гражданин инвестирует средства в строительство дома, а компания после окончания строительства передает этому инвестору в собственность квартиру с заранее оговоренными техническими характеристиками. В качестве правового основания использовался Закон Украины «Об инвестиционной деятельности». Некоторые строители используют также нормы Гражданского кодекса о совместной деятельности. ...остановлюсь на главном: «долёвка» канула в лету.
По бытующим в строительной и юридической среде мнениям, один из украинских банков с целью освоения нового сегмента рынка финансовых услуг, пролоббировал принятие закона, в соответствии с которым прямое получение денег от инвестора строительной компанией на строительство жилья стало вне закона. Необходимо участие банковского учреждения, собирающего от таких инвесторов деньги в специально созданный Фонд финансирования строительства или Фонд операций с недвижимостью.
Наиболее развитые строительные компании, в частности — столичные, перешли на новые схемы работы:
эмитирование и распространение собственных ценных бумаг, дающих их владельцу право на квадратные метры жилья в построенном доме,
также предварительный договор.
Вариант заключения предварительного договора купли-продажи жилья.
По такому договору строительная компания обязуется на заранее оговоренных условиях продать в будущем готовую квартиру в доме, который на момент заключения предварительного договора только строится. Свои полномочия на заключение предварительного договора компания подтверждает правоустанавливающими документами на застройку конкретного земельного участка, разрешением на производство строительных работ, утвержденным и согласованным проектом на строительство дома. Деньги в период строительства получаются как аванс или задаток. Последнее — более справедливо. Три важных момента: предварительный договор, как и основной, удостоверяется нотариусом; предварительный договор как схему привлечения внешних инвесторов не могут использовать ЖСК, имеющие статус неприбыльных организаций; третий момент — налог на добавленную стоимость.

У жилищно-строительных кооперативов выход из ситуации — ассоциированное членство привлеченного инвестора.

Однако, несмотря на вышеизложенные схемы, и ныне в Севастополе некоторыми строительными фирмами предлагается заключение «долёвок». Бухгалтеру выгодно — налоги уплачиваются «потом», а не при получении денег от инвестора. Директору тоже проще: простая письменная форма договора, заранее установленные многочисленные «драконовские» условия для инвестора, если последний вдруг очередной платёж не вовремя сделает.
В связи с этим переходим от описательной части к главному.

В соответствии с Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» (№ 3201-IV), принятым 15.12.2005 года, с 14 января 2006 года прямо запрещена схема долевого участия граждан в строительстве жилья. То есть заключенные до 14.01.2006 г. договоры предлагается переосмыслить, а после этой даты — не заключать вовсе.
Так, в частности, законодатель дополнил статью 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» частью третьей следующего содержания:
«Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование возведения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости».

Таким образом, мелким компаниям либо придется договариваться с банками, которые будут собирать и выделять деньги, либо научиться выпускать и продавать ценные бумаги. Один из не указанных в статье вариантов - предварительно договариваться о продаже жилья в порядке ст. 635 Гражданского кодекса Украины.
Наладить правильную схему правоотношений с инвесторами строительной компании помогут квалифицированные юристы. Неоценимые советы могут дать специалисты аудиторской фирмы «БИЗНЕС-АУДИТ». С другой стороны, трудно переоценить необходимую в таких случаях квалифицированную помощь адвоката в защите интересов инвестора в переговорах и заключении договора со строительной компанией.
Отдельно следует отметить роль т.н. «девелоперских компаний», а по-простому — агентств недвижимости, занимающихся продажей строящегося жилья. Они работают за маржу — посреднические от стоимости квартиры. Предполагается, что они работают на застройщика, а не на инвестора. Следовательно, интересы частного инвестора в схеме с участием агентства недвижимости также не защищены.

Полагаю, не следует забывать, что налоговая служба не дремлет. Старая схема «долевого участия» в результате применения финансовых санкций может поставить под угрозу весь проект строительства.
Изложенные схемы — повод для размышления. Конкретные предложения по решению проблемы правовой организации проекта по строительству жилья — это предмет работы юристов и аудиторов с учетом реальной ситуации и задачи клиента.

Опубликовано: 26.04.2006 09:28
Автор:Сергей ЩЕРБАТОВ, адвокат

18/04/08 13:27  Idaves > sindi    18/04/08 13:25Дерево
Я бы мог вам ответить если бы понимал о чём вы спрашиваете ))

18/04/08 13:25  sindi > Idaves    18/04/08 13:16Дерево
Вся система куплі-прдажу земельних ділянок???

18/04/08 13:16  Idaves > rita    18/04/08 09:42Дерево
Спасибо, но я его уже проанализировал. Единственный вывод, к которому я пришёл по прочтении данного письма - органы власти сами не понимают как трактовать ст. 4 ЗУ "об инвестировании" и боятся ответственности за любое её разъяснение - именно поэтому и рождаются такие бредовые письма, в которых ни одного ответа, а одни лишь вопросы. По тексту договоров всплыла интересная вещь в Договоре про запезпечення зобовязань (тот самый по которому вы деньги вносите как аванс (хотя по формулировке - чистой воды задаток) за квартиру) - в нём указано, что если клиент платит не всю сумму сразу, а по графику, то каждый месяц на остаток начисляется 15 % годовых (т.е. 1,25% в месяц). Причём всё это очень завуалировано сложными предложениями и о смысле догаться очень сложно. - Как вы думаете, не является ли это уже признаками финуслуги и не требуется ли здесь на такой договорчик лицензии?? Я смотрю что в порыве заработать больше денег и спасти себя от инфляции застройщики из одной крайности бросаются в другую ))) как не ФФС надо создавать, так лицензию на фин. услуги ))))) Что скажете , господа юристы?

18/04/08 11:11  the_clizma > Idaves    17/04/08 16:03Дерево
На правктике не сталкивалась. Думаю основной подводный камень, это необходимость в случае чего принуждать Продавца к заключению договора через суд, это годы. Ну и нужно очень внимательно прописывать возможность изменения цены объекта. Но по-моему ни одна из существующих схем не дает 100% гарантии.

18/04/08 10:28  Анжей > rita    18/04/08 09:42Дерево
Очень содержательный пересказ нормативки :-)
И какой же вывод этого письма?

18/04/08 09:42  rita > Idaves    17/04/08 16:03Дерево
Посмотрите, может это по Вашей теме:

Лист Державного агентства У-ни з інвестицій та інновацій від 14.12.07р. №3140/022-0508

17/04/08 16:03  Idaves > the_clizma    17/04/08 16:02Дерево
))
всё равно очень рискованно )) А что можете сказать о схеме предв. договоров? что-то слышали ? знаете подводные камни?

17/04/08 16:02  Idaves > нам туда не надо    17/04/08 11:05Дерево
ап

17/04/08 16:02  the_clizma > Idaves    17/04/08 15:04Дерево
Первый взнос был всего 10%, у поручителей как водится ничего не было, утешали себя тем, что банк рискует большим.)

17/04/08 15:43  Анжей > ХК    17/04/08 15:26Дерево
ХК к физикам не применяется

17/04/08 15:26  ХК > Анжей    17/04/08 15:19Дерево
ст. 182 ХК

17/04/08 15:19  Анжей > Idaves    17/04/08 14:45Дерево
1. Общие требования к договорам.
2. Существенные условия основного д-ра.
3. Ответственность.
4. Объект строительства, земля, лицензии, разрешения и согласования.
5. Порядок оплаты и т.д.

17/04/08 15:13  Анжей > the_clizma    17/04/08 15:01Дерево
"А "попередній договір" теряет силу если в течение года не будет заключен основной.Это пожалуй все".

И где в ст.635 ГК вы это прочитали?
Предварительный договор может заключаться и на более длительный срок.

17/04/08 15:04  Idaves > the_clizma    17/04/08 15:01Дерево
рискнули однако ))

17/04/08 15:01  the_clizma > Idaves    17/04/08 10:11Дерево
Мы заключилиДоговор участия в строительном кооперативе в прошлом году. Формально договор имел "ознаки фіктивності" ибо заключался сильно задним числом до вступления в силу изменений к закону, но банк кредит дал. Сейчас св-во о праве собственности уже на руках.А "попередній договір" теряет силу если в течение года не будет заключен основной.Это пожалуй все.

17/04/08 14:45  Idaves > Анжей    17/04/08 14:38Дерево
а фактически? на что смотреть в договорах?

17/04/08 14:38  Анжей > Idaves    17/04/08 14:28Дерево
Формально не противоречит закону.

17/04/08 14:28  Idaves > нам туда не надо    17/04/08 11:05Дерево
Народ есть вообще кто-то кто занимался и что-то дельное может подсказать?

17/04/08 12:23  Idaves > Idaves    17/04/08 10:11Дерево
снова вверх. Не жмитесь - отвечайте )

17/04/08 11:07  Idaves > нам туда не надо    17/04/08 11:05Дерево
очень конструктивно и содержательно. спасибо

17/04/08 11:05  нам туда не надо > Idaves    17/04/08 10:49Дерево
включите колонки

17/04/08 10:49  Idaves > Idaves    17/04/08 10:11Дерево
и тишина.....

17/04/08 10:11  Idaves   Дерево
Власне хто стикався - прошу висказатися - які будуть ваші думки та пропозиції?

Страницы:    Всего: 1

Реклама

bigmir)net TOP 100